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Lien de causalité entre la faute du diagnostiqueur immobilier et le préjudice résultant du coût du désamiantage

Auteur : Benjamin Beauverger
Publié le : 20/04/2016 20 avril avr. 04 2016

Les dispositions des articles L. 271-4 du Code de la construction et de l'habitation précisent :

"I.-En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges.

Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants :

1° Le constat de risque d'exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-6 du code de la santé publique ;

2° L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante prévu à l'article L. 1334-13 du même code (...)
".

Celles de l'article R. 1334-24 du Code de la santé publique, dans sa version en vigueur du 8 août 2004 au 10 juin 2006 énonçaient :

"Les propriétaires des immeubles mentionnés à l'article R. 1334-23 produisent, au plus tard à la date de toute promesse de vente ou d'achat, un constat précisant la présence ou, le cas échéant, l'absence de matériaux et produits contenant de l'amiante mentionnés à l'annexe 13-9. Ce constat indique la localisation et l'état de conservation de ces matériaux et produits.

Ce constat ou, lorsque le dossier technique " Amiante " existe, la fiche récapitulative contenue dans ce dossier constitue l'état mentionné à l'article L. 1334-7
".

Dans l'hypothèse où l'intégralité de l'amiante n'aurait pas été détectée lors d'un diagnostic, l'acquéreur du bien peut-il mettre en cause le diagnostiqueur du fait de la hausse du coût du désamiantage, alors même qu'il est tenu d'y procéder en totalité? En d'autres termes, existe-t-il un réel lien entre la faute et le préjudice subi?

Telle est la question à laquelle a répondu la Cour de cassation par un arrêt du 7 avril 2016.

Les faits de l'espèce étaient les suivants :

La SA X a établi un diagnostic amiante dans le cadre d'une vente intervenue entre la société Y et la SCI Z portant sur un immeuble de bureaux.

Le diagnostic a révélé la présence d'amiante.

L'immeuble acquis, la SCI Z a confié à la société B des travaux de démolition des bâtiments comprenant un désamiantage et a sollicité un nouveau repérage de la présence d'amiante.

Cette nouvelle expertise a été confiée à la S.A. C, laquelle a détecté la présence de cette substance dans d'autres parties de l'immeuble que celles mentionnées par la S.A. X.

La conséquence directe de cette découverte a été d'augmenter de manière substantielle le montant des travaux de désamiantage, passant de 15 300 à 36 161 € ;

Estimant que la SA X avait commis une faute dans son rapport, la SCI Z l'a assignée en paiement de dommages-intérêts, correspondant au surcoût des travaux de désamiantage.

La Cour d'appel, saisie du litige, a débouté la SCI Z de l'intégralité de ses prétentions au motif que :

"(La société Z) n'établit pas un lien de cause à effet entre la différence d'ampleur du repérage de composants recélant de l'amiante dans les deux rapports successivement établis par la SA X, et le préjudice qui résulterait de la hausse du coût du désamiantage, puisqu'en tout état de cause elle devait y faire procéder dans le cadre de la démolition, dont il n'est pas établi qu'elle était envisagée lors de l'acquisition cinq ans plus tôt" (C.A. RIOM, 5 mars 2014, n° 13/00047).

Cette position est surprenante puisque la présence d'amiante en quantité plus importante que celle dont la société Z avait eu connaissance lors de l'achat du bien était manifestement de nature à influencer la décision d'acquérir le bien, qu'une démolition soit envisagée ou pas.

De surcroît, il est évident que la démolition est revenue plus cher que ce à quoi la société Z pouvait légitimement s'attendre au regard du seul diagnostic établi par la société X.

La Haute juridiction, saisie d'un pourvoi de la SCI Z a ainsi cassé cet arrêt au motif que :

"en statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses constatations que la société X avait manqué à ses obligations légales lors de l'établissement du premier diagnostic, en l'absence d'identification de tout l'amiante repérable visuellement, de sorte qu'il existait un lien de causalité entre la faute retenue et le préjudice allégué, la cour d'appel a violé le texte susvisé" (C. Cass, civ. 3e, 7 avril 2016, n° 15-14.996)

Ainsi, l'absence d'identification de toute l'amiante repérable par le diagnostiqueur immobilier lors de l'établissement du premier diagnostic est constitutive d'une faute, de sorte qu'il est possible d'établir un lien de causalité entre la faute et le préjudice résultant de la hausse du coût du désamiantage.

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