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Réaffirmation du caractère contractuel du cahier des charges d’un lotissement

Auteur : Carole Vinsonneau-Paliès
Publié le : 24/03/2016 24 mars mars 03 2016

Aux termes de l’alinéa 1er de l’article L.442-9 du Code de l’urbanisme dans sa rédaction issue de la loi ALUR du 24 mars 2014 :

« Les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu. ».

Mais le même article dispose en son alinéa 3 que :

« Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes. »

Ainsi, si l’objectif du législateur a été de supprimer les freins à l’évolution des quartiers de lotissement et notamment de s’affranchir de l’obstacle principal que constituent les cahiers des charges, la rédaction adoptée n’a pas retranscrit clairement cet objectif.

De fait, la règle d’urbanisme n’est caduque qu’au seul regard de l’administration et garde toute sa force obligatoire dans les rapports entre colotis.

C’est ce que vient de confirmer la Cour de cassation dans un arrêt du 21 janvier 2016 (n° 15-10566) publié au Bulletin, en affirmant une nouvelle fois que «  le cahier des charges, quelle que soit sa date, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues ».

Elle juge en conséquence que la réalisation de l'extension, contrevenant aux dispositions de l'article 15 du cahier des charges limitant la superficie des constructions pouvant être édifiées sur chaque lot, constitue bien un trouble manifestement illicite et que la démolition de la totalité de l'extension devait être ordonnée pour faire cesser le trouble subi, une telle mesure poursuivant le but légitime d'assurer le respect du cahier des charges régissant les droits des colotis et n'apparaissant pas disproportionnée eu égard à la gravité de l'atteinte causée par l'extension litigieuse.

Le caractère sacré du contrat et de la volonté des parties qu’il porte demeure.

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