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La notification de la décision de préemption à l’acquéreur évincé, dans les deux mois à compter de la réception de la DIA, est-elle une condition de sa légalité ?

Auteur : Bérenger JACQUINET
Publié le : 20/06/2017 20 juin juin 06 2017
ACQUISITIONS FONCIÈRES


La question de la notification des décisions de préemption à l’acquéreur évincé se pose avec une nouvelle acuité depuis la réécriture en profondeur de l’article L.213-2 du Code de l’Urbanisme par la récente loi ALUR, comme cela a été récemment le cas devant la Cour Administrative d’Appel de Versailles :

Considérant qu’aux termes de l’article L.213-2 du code de l’urbanisme dans sa version issue de la loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové : « Toute aliénation visée à l'article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien. Cette déclaration comporte obligatoirement l'indication du prix et des conditions de l'aliénation projetée (…)
Le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration mentionnée au premier alinéa vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption.
(…)
Lorsqu'il envisage d'acquérir le bien, le titulaire du droit de préemption transmet sans délai copie de la déclaration d'intention d'aliéner au responsable départemental des services fiscaux. La décision du titulaire fait l'objet d'une publication. Elle est notifiée au vendeur, au notaire et, le cas échéant, à la personne mentionnée dans la déclaration d'intention d'aliéner qui avait l'intention d'acquérir le bien. Le notaire la transmet aux titulaires de droits d'emphytéose, d'habitation ou d'usage, aux personnes bénéficiaires de servitudes, aux fermiers et aux locataires mentionnés dans la déclaration d'intention d'aliéner.
 
La question était de savoir si le juge pouvait, à la demande d’un acquéreur évincé, mentionné dans une DIA, entrer en voie d’annulation de la décision de préemption non notifiée à cet acquéreur évincé dans les deux mois suivant la réception de la DIA.
 
Les juges du fond ont clairement rejeté le moyen soulevé par l’acquéreur évincé :

Considérant que ces dispositions ne sauraient avoir pour objet ou pour effet d’instaurer une nouvelle condition de légalité de la décision de préemption tenant à la réception dans le délai de deux mois, à compter de la réception par la commune de la déclaration mentionnée au premier alinéa, de la notification de cette décision par l’acquéreur mentionné, le cas échéant, dans ladite déclaration d’intention d’aliéner.
 
Ainsi, un acquéreur évincé ne peut obtenir l’annulation d’une décision de préemption au seul motif qu’elle ne lui aurait pas été notifiée dans les deux mois de la réception de la DIA, quand bien même elle le mentionnerait.
 
Ceci étant, tant que la Haute juridiction n’aura tranché cette question hautement sensible, il est bien évidemment conseillé de continuer à notifier la décision de préemption à l’acquéreur évincé dans le délai de deux mois de la réception de la DIA, ce qui, en toute hypothèse, aura pour mérite de purger le délai de recours contentieux à son encontre.

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